新加坡是全球擁屋率最高的國家之一，這裡80%的居民都住在政府組屋裡。組屋不僅是新加坡人生活的一部分，更是新加坡獨特的人文景觀。今天，好好過就帶大家深入了解新加坡的組屋，從歷史發展到購買資格、價格以及政府的控制措施，一篇搞懂！
01 組屋的發展歷程
新加坡的組屋計劃可以追溯到1959年，當時新加坡剛剛脫離馬來西亞實現自治，住房問題十分嚴峻。李光耀提出了「居者有其屋」的口號，並於1960年頒布《建屋與發展法》，設立建屋發展局（HDB）。1964年，「居者有其屋」計劃正式啟動。
為了籌措建房資金，政府設立了公積金制度，個人收入的40%-50%被強制性劃入公積金帳戶。這部分資金成為建房的主要來源。組屋以低於市場的價格出售給居民，費用從公積金中逐年扣除。經過20多年的實施，新加坡98%以上的居民擁有了自己的住房。
02 組屋的購買資質
為了確保有真正住房需求的國民能夠購買組屋，新加坡政府對組屋購買資質有嚴格的要求。主要限制條件包括公民身份、家庭結構和月薪。以下是購買新組屋的資格條件：
公民身份
申請人必須是新加坡公民
家庭結構
符合6項方案之一（如家庭核心成員必須是公民）
月薪限制
家庭總薪水需低於14,000新元/月
購買二手組屋的條件較為寬鬆，無月薪限制，兩個新加坡永久居民（SPR）組成的家庭也可以購買。非公民家庭可以選擇與新加坡公民的父母或兄弟姐妹合買。
03 組屋價格
組屋的價格遠低於市場價格，以確保普通家庭負擔得起。例如，根據PropertyGuru上的數據，在靠近市中心的紅山區域，一套90-100平方米的三臥組屋價格僅為53-72萬新元，而同區域的二手公寓價格超過200萬新元。這種顯著的價格差異使得組屋成為大多數新加坡居民的首選住房類型。
根據最新數據 (Singapore Real Estate Exchange (SRX)) (Department of Singapre Statistics)，2024年第一季度的新加坡組屋中位價格如下:
紅山（Redhill):
三房：533,000 - 720,000新元
大巴窯（Toa Payoh）：
四房：846,500新元
淡濱尼（Tampines）：
四房：605,000新元
女皇鎮（Queenstown）：
四房：895,000新元
義順（Yishun）：
四房：540,000新元
這些數據表明，儘管不同地區的組屋價格有所差異，但總體上仍然保持在可負擔範圍內，尤其是相比同區域的私人公寓而言，組屋價格顯得更為親民。
價格趨勢與預測
2024年第一季度，組屋轉售價格上漲了1.8%，較上一季度的1.1%有所增加。年增長率為4.9%，顯著低於2022年的10.4%和2021年的12.7%。這表明組屋市場的價格增長正在趨於平穩，避免了過度的價格波動。
04 組屋價格低廉的原因是什麼呢？
土地國有
新加坡政府擁有90%的土地，通過預售制度確認需求，再規劃建造組屋。土地國有制使得政府能夠以較低的成本獲取土地，從而降低了建房成本。
財政補貼
新加坡建屋發展局（HDB）不以盈利為目的，政府通過補貼確保組屋價格可負擔。據報道，建屋局在2022財年記錄了53.8億新元的赤字，其中46.8億新元用於「居者有其屋」計劃。這些補貼直接反映在組屋價格中，使得組屋比市場上的其他住房更加經濟實惠。
額外安居津貼
額外安居津貼（Enhanced CPF Housing Grant）：根據工資高低決定津貼金額，工資越低，津貼越高。
家庭津貼
家庭津貼（Family Grant）：購買二手組屋的家庭可獲得。
近居購屋津貼
近居購物津貼（Proximity Housing Grant）：與父母居住在4公里以內的家庭可獲得30,000新元的津貼。
這些補助金措施不僅降低了購房成本，還促進了家庭成員之間的緊密聯繫和社區的社會融合。
政府控制房價
新加坡政府通過多種措施控制房價，防止市場過熱和房價大起大落。
外國人稅高
購置房產需要繳納印花稅，其中「額外買家稅」對外國人高達60%。公民購買第一套房產無需繳納額外買家稅，永久居民購買第一套房產需繳納5%的額外買家稅 (Yahoo Finance)。
阻止短期投機交易
購買組屋後，必須居住5年（黃金地段10年）才能轉售或整租。公寓1年內賣掉需繳納賣家稅，第一年為12%，第二年8%，第三年4%，三年後為0 (CNA)。
阻止多套房產投資
一個家庭只能擁有一套組屋，如要購買新房，舊組屋必須退還。此外，購買第二套房產的公民需繳納20%的額外買家稅，永久居民需繳納30% (Base)。
新加坡的組屋政策通過嚴格的管理和分類，確保了住房的公平性和可負擔性。從組屋的歷史發展到購買資格、價格以及政府的控制措施，我們可以看到，新加坡政府為實現「居者有其屋」的目標付出了巨大的努力。
01 組屋的未來
為了適應社會的發展和人口結構的變化，新加坡的組屋政策也在不斷調整。李顯龍總理宣布，2024年下半年起，新加坡將採用新的組屋分類框架，將預購組屋項目分為標準（Standard）、優選（Plus）和黃金地段（Prime）組屋：
標準地段（Standard）組屋
最低居住年限（MOP）仍為5年，轉售條件與現有相同。
優選地段（Plus）組屋
位於地鐵站旁、設施齊全的地段，轉售時需回收部分津貼，MOP為10年。
黃金地段（Prime）組屋
與現有購買與轉售條件相同。
01 最新計劃
新加坡建屋發展局（HDB）於2024年6月19日發布了本年度第二次建屋計劃項目，共推出了6,938套新單位。這是2024年三次預購組屋制度（BTO）發布中的第二次，全年總共將推出19,600套新單位。
此次發布的約一半BTO單位的等待時間為4年或更短，喜歡儘快搬入新家的購房者可以考慮兀蘭和淡濱尼的1,352套單位，這些單位的等待時間約為3年。
此次發布的八個BTO項目分別位於裕廊東、加冷/黃埔、女皇鎮、淡濱尼、兀蘭和義順。提供從兩房到三代同堂的多種戶型，以滿足不同的住房需求和預算。所有新單位均以顯著的市場折扣定價，確保其價格低於同類轉售單位的成交價格。
津貼
在成熟區淡濱尼，四房單位的價格（扣除補貼後）從40萬元起。黃金地段的項目如加冷/黃埔的丹戎祿河濱和女皇鎮的荷蘭景苑，將享受高達9%的津貼回收。
住房補貼
除了高津貼回收率之外，首次購房家庭可獲得高達80,000新元的增強CPF住房補助金（EHG）。同時，年輕夫婦（在讀全職學生或國民服役人員）可以先申請新單位，僅需支付2.5%的初期付款（之前是5%或10%），並在領取鑰匙前支付剩餘首付款。這項政策從2024年6月BTO發布開始實施，支持更多年輕夫婦購買住房。
如果你也在考慮在新加坡購買組屋，希望這篇文章能幫你更好地了解新加坡的組屋政策！
